Valoración de despacho en vivienda para deducir como inversi

[jhernanper]

Buenos días,

En primer lugar gracias por darme la oportunidad de compartir mi caso. Soy autónomo y acabo de comprar una vivienda en la provincia de Alicante. La vivienda tiene una de las habitaciones separadas, con su acceso independiente, así que la he afectado a mi actividad como despacho. Ahora bien, quiero deducirme el valor de este despacho en mi declaración de IRPF como inversión en inmovilizado material afecto a mi actividad, para lo cual necesito calcular dicho valor. Y aquí es donde tengo el problema.

He pagado por la vivienda más de 500.000 €, una cantidad muy superior a su valor catastral, que ronda los 120.000 €; pero es que además en el recibo del IBI aparece que el valor de la construcción es de solo 30.000 €, mucho menor al del suelo, que es de 90.000 €. Me da la sensación de que quien me vendió la vivienda no actualizó los datos catastrales después de hacer una reforma integral de la misma, para así no pagar más IBI.

He aquí mis duda. ¿Cuál sería la forma correcta de calcular el valor del despacho? Representa el 11% de los metros de la vivienda. Pero, ¿debo aplicar el 11% sobre el valor catastral de la construcción? ¿Qué alternativa tendría para poder obtener una valoración superior? ¿Tendría que comunicarme con el catastro para ver si dicho valor de la construcción está actualizado? El problema es que, si se actualiza, pagaré mucho más IBI, pues éste es un % fijo sobre el valor catastral total. Entonces, quizá no me interese hacerlo. ¿Cómo veis este caso y qué me recomendáis hacer?

Creo que la valoración del despacho afectará a la proporción de intereses de la hipoteca de la vivienda que podré deducirme como gastos, ¿verdad?

Muchas gracias por vuestro tiempo,

Un cordial saludo,



Javier

[Ricardito]

Hola amigo,

a) El valor catastral es "correcto", y el vendedor no hizo nada mal... todo es una ficción para cobrar impuestos y salarios de funcionarios, tú ni caso.

b) Para deducir gastos por el despacho debes sumar el valor de adquisición escriturado + el IVA o ITP satisfecho en la compra + gastos accesorios a la compra, no a la hipoteca.

c) Ahora a ese valor le aplicas el 11% y ese es el valor (teórico) del despacho.

d) Ahora puedes amortizar el 3% del valor de la construcción (no del terreno), que será aproximadamente un 25% del valor anterior c), ya que el catastro dice que la construcción era de 30.000 y el terreno 90.000 (30/120 = 25%).

e) La actualización de los valores catastrales no depende de ti sino de unos tipos que un día ganaron una opo y ahora viven de hacer "ponencias" que son reuniones para inventarse valores de los terrenos, y su actualización no te beneficiará para amortizar más. Amortizas sobre el valor de adquisición que te decía en b) y no sobre el catastral.

Espero que te sirva. Suerte!

R.